Huren

Huren

Als u een bedrijfsruimte wilt huren, dan moet u allereerst uitzoeken om welk soort ruimte het in uw geval gaat. Er zijn namelijk verschillende regels voor verschillende soorten bedrijfsruimten. Er wordt onderscheid gemaakt tussen middenstandsbedrijfsruimten en kantoren en praktijkruimten. Hieronder komen allereerst de huurovereenkomsten voor middenstandsbedrijfsruimten aan bod. Daarna zal worden toegelicht wat er komt kijken bij het huren van kantoren en praktijkruimte. Voor beide soorten geldt dat u er verstandig aan doet om een jurist in de arm te nemen voordat u een huurovereenkomst sluit.

Middenstandsbedrijfsruimten

Middenstandsbedrijfsruimten zijn ruimten voor winkels en horeca. Hierbij moet in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig zijn voor rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening.

Huurovereenkomsten voor middenstandsbedrijfsruimten worden over het algemeen aangegaan voor vijf jaar met een automatische optie voor nog eens vijf jaar. Zegt u voor de afloop van de eerste vijf jaar uw huurovereenkomst niet op dan volgt dus automatische verlenging met vijf jaar. Wilt u wel opzeggen, dan zult u dit moeten doen één jaar voor het einde van de vijf jaar door middel van een aangetekende brief of een 'deurwaardersexploot'. Wederzijdse tussentijdse opzegging is wel te allen tijde mogelijk. Wil de verhuurder u echter uit de middenstandsbedrijfsruimte hebben dan moet hij een reden van opzegging aangeven. Gaat de huurder niet akkoord dan zal de kantonrechter tot een uitspraak moeten komen.

Duur van de huur

Wilt u niet direct voor vijf jaar aan de huur vastzitten dan heeft u een mogelijkheid tot een contractduur van maximaal twee jaar. U hoeft dan uw huur niet op te zeggen. Als de huur echter stilzwijgend doorgaat dan wordt de overeenkomst automatisch verlengd tot een totale periode van vijf jaar plus de optie tot nog eens vijf jaar. Wilt u na deze tien jaar de huur opzeggen dan gelden daarvoor dezelfde regels als bij het opzeggen na de eerste vijf jaar. U zult een jaar van te voren een aangetekende brief moeten versturen of dit via een deurwaarder moeten regelen. Wanneer de verhuurder de huur opzegt op een termijn na de tweede vijf jaar, dan kunt u in ieder geval nog één jaar uw middenstandsruimte huren vanaf de datum van dagtekening. Gaat de huurder niet akkoord met de opzegging, dan zal een kantonrechter wederom gaan beslissen welke partij gelijk heeft.

Als na een periode van tien jaar de huur niet is opgezegd, dan loopt de overeenkomst door voor onbepaalde tijd. Voor beëindiging van de huur na deze periode gelden dezelfde voorwaarden die gelden aan het einde van een periode van tien jaar. Het is echter wel mogelijk om wanneer u uw bedrijf verkoopt uw huurcontract te laten overnemen door de koper van uw bedrijf. Hiervoor heeft u toestemming nodig van de verhuurder. Geeft hij deze niet dan kunt u naar de kantonrechter om een machtiging voor 'indeplaatsstelling' aan te vragen. Als u aan de voorwaarden voldoet dan neemt de koper van uw bedrijf uw huurovereenkomst over.

Huurprijs

Bij de huurovereenkomst komt u ook de huurprijs overeen. Hierbij moet u zich eerst goed oriënteren. Wat betalen de buren, hoeveel geld kunt u opbrengen? Als u eenmaal een huurprijs afspreekt, dan geldt die voor de hele duur van het contract. Wanneer u over de huurprijs wilt onderhandelen, dan kan dit op verschillende momenten onder verschillende voorwaarden. Gedurende de eerste vijf jaar kan de huurprijs alleen worden veranderd na instemming van beide partijen. Aan het einde van de eerste vijf jaar kunt u als u geen overeenstemming bereikt naar de kantonrechter stappen die dan de huurprijs bepaalt op basis van de huur van vergelijkbare middenstandsbedrijfsruimten. Ook gedurende de tweede vijf jaar, aan het einde van de tweede vijf jaar en na tien jaar, kunt u naar de kantonrechter stappen. De nieuwe huurprijs gaat dan in op de datum van het instellen van de vordering. Heeft u een huurovereenkomst van twee jaar of korter die langer dan twee jaar heeft geduurd dan gelden dezelfde overeenkomsten als de duur van vijf plus vijf jaar. Heeft u een huurovereenkomst voor bepaalde tijd dan kunt u pas na het verstrijken van die tijd naar de kantonrechter stappen om een huurwijziging aan te vragen. Met een contract voor onbepaalde tijd kunt u bij de kantonrechter een uitspraak laten doen na een periode van vijf jaar. Bij geschillen over uw huurprijs kunt u zich wenden tot de huurcommissie. Deze zal door hoor en wederhoor en het bekijken van vijf soortgelijke middenstandsbedrijfsruimten in een rapport aangeven hoeveel de huur van de ruimte ongeveer mag bedragen. Dit onderzoek kan echter erg lang duren en daardoor enkele duizenden euro's kosten. Voor meer informatie over de bedrijfshuuradviescommissie kunt u vinden op de site van de Kamer van Koophandel.
| De Huurcommissie | bedrijfshuuradviescommissie |

Kantoorpanden en praktijkruimten

Alle bedrijfsruimten die niet vallen onder middenstandsbedrijfsruimten vallen onder de noemer overige bedrijfsruimten en daarvoor gelden andere regels. Er zijn geen wettelijke verplichtingen betreffende de duur van de huur. U kunt dan ook voor iedere gewenste periode de huur aangaan. Legt u dit niet schriftelijk vast, dan wordt de huurovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd. Ook de huurprijs kunt u onderling afspreken en die staat dan vast voor de periode van de huur, tenzij anders in de huurovereenkomst is vermeld. In principe wordt de huur opgezegd na de periode waarvoor u de huur bent aangegaan. Wil de verhuurder de overeenkomst beëindigen dan moet hij de huurovereenkomst opzeggen en schriftelijk een ontruiming aanzeggen. U kunt dan nog twee maanden blijven zitten in de bedrijfsruimte. Ook kunt u een ontruimingsbescherming aanvragen bij de kantonrechter. Deze kan dan de beschermingstermijn verlengen met maximaal één jaar. Dit kan in totaal maximaal drie keer en alleen als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de huurder bij voortzetting van de huur door de huurder

Checklist huurovereenkomst

Hieronder vindt u een lijst met belangrijke zaken die in een huurovereenkomst dienen te staan.

  • personalia van de huurder en verhuurder
  • wat wordt er gehuurd? (adres, beschrijving bedrijfsruimte, bestemming)
  • huurprijs (wanneer zijn verhogingen mogelijk, is de huur aan BTW onderworpen?)
  • wanneer dient de huur te worden betaald?
  • waarborgsom/bankgarantie
  • opzegtermijn en de bijbehorende formaliteiten
  • mag u verbouwen?
  • huurprijsherziening bij verbouwing
  • regeling reparatie/onderhoudsverplichting huurder/verhuurder
  • regeling schade door onvoorziene omstandigheden/gebreken
  • wat gebeurt er als u uw bedrijf wilt overdragen?
  • wie betaalt de gemeentelijke en andere belastingen?
  • gas, water en elektriciteit
  • mag er geheel of gedeeltelijk worden onderverhuurd?
  • voorkeursrecht van koop
  • servicevoorzieningenpakket en servicekosten
  • verzekeringen
  • mag u reclame aanbrengen op de gevel?

Aftrekbaarheid

Alle kosten voor huur van bedrijfsruimte zijn zakelijke kosten. De verhuurder mag btw heffen als u de zakelijke kosten voor 90 procent kunt aftrekken als voorbelasting. Ook de kosten voor een werkruimte binnen een gehuurde woning gelden als zakelijke kosten, onder bepaalde voorwaarden

Voor welke heffingen en belastingen u als ondernemer verder kunt worden aangeslagen bij het huren van een bedrijfspand hangt af van de aard van uw activiteiten. Veel voorkomende belastingen zijn: 
  • precario; die wordt geheven als u gebruik maakt van gemeentegrond of iets boven gemeentegrond hebt opgehangen.
  • reclamebelasting; voor reclame boven of aan de openbare weg.

Pacht en grond

Met vragen over pacht- en grondzaken kunt u terecht bij de gemeente waar de grond in ligt. Die kan u doorverwijzen naar het gemeentelijk bedrijf dat gaat over de uitgifte en het pachten van grond.

OZB en rioolrechten

Als huurder ontvangt u van de gemeente de aanslag voor het gebruikersdeel van de onroerende zaakbelasting (OZB). Is uw pand aangesloten op de riolering dan wordt er een aanslag rioolrecht opgelegd die kan worden geheven via de eigenaar, de gebruiker of een combinatie hiervan. Voor de verontreinigingsheffing slaat het waterschap of het hoogheemraadschap iedere gebruiker van een bedrijfsruimte aan die daadwerkelijk loost op het riool. De systematiek voor deze heffing is zodanig dat de hoeveelheid ingenomen kubieke meters water, het soort bedrijf en de mate van vervuiling bepalend is voor de hoogte (het aantal vervuilingseenheden x een tarief) van de aanslag.



Reacties

Advertentie

Onderwerpen

Materiële zaken

Hoofdcategorie: Ondernemen

Ondernemersboeken

Administratiepakket

Laatste nieuws